Le bail commercial : sous-location et cession

Lorsqu’un locataire envisage de mettre fin à son activité dans le local qu’il loue, deux options s’offrent à lui : la sous-location ou la cession du bail commercial. Il est important de souligner que ces deux démarches sont soumises à une réglementation stricte énoncée par le Code de commerce.

Sous-location :

La sous-location implique que le locataire initial agisse en tant que bailleur en concluant un contrat de bail avec un autre locataire, appelé sous-locataire. Bien que la sous-location soit généralement interdite dans le cadre d’un bail commercial, une exception est faite si le propriétaire du local autorise expressément cette pratique. Dans ce cas, le locataire initial doit informer le bailleur de son intention de sous-louer, et le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour donner son accord ou le refuser. Le non-respect de ces règles constitue une faute grave de la part du locataire.

Cession du bail commercial :

La cession du bail commercial survient lorsque le locataire transfère son contrat de bail à un tiers, appelé cessionnaire. Cette opération implique trois parties : le cédant (locataire initial), le cessionnaire (tiers), et le bailleur. La validité de la cession dépend de son indépendance par rapport à la cession du fonds de commerce exploité dans le local loué. Si la cession du bail est indépendante, elle nécessite l’autorisation du bailleur. En revanche, si elle est concomitante à la cession du fonds de commerce, elle est libre. Il est important de noter que la cession isolée du bail déguisée en cession concomitante doit toujours obtenir l’autorisation du bailleur.

Distinction cruciale :

Il convient de différencier la cession du bail commercial de la cession du fonds de commerce, car ce sont deux opérations distinctes. Les juges exigent la conformité aux règles pour éviter que la cession du bail soit qualifiée de cession isolée, soumise à l’autorisation du bailleur.